Продажа Банковской Недвижимости

Первые успехи «Плохого Банка»

Посетившая в эти дни Испанию финансовая инспекция Евросоюза, так называемая «тройка», констатировала успешный ход банковской реформы, проводимой в стране под эгидой ЕС. Она отметила, что реформирование системы во многом зависит от деятельности так называемого «плохого банка». О чем идет речь?

Исполнился год, как в Испании официально заработал специально учрежденный государством так называемый «плохой банк», ставший в итоге главным элементом проводимой в стране реформы банковского сектора.

Она созревала давно, но ее необходимость стала насущной, когда после краха в Испании рынка недвижимости многие банки столкнулись с массовыми неплатежами своих недавних ипотечных заемщиков – строительных компаний и частных лиц. В результате общие объемы кредитование в стране резко сократились, что лишь стимулировало рецессию в испанской экономике, которая продолжалась полтора года и завершилась осенью 2013 года.

Оздоровить балансы испанских банков, дав им возможность вновь расширять кредитование компаний и предприятий, и был призван «плохой банк».

Ипотечным кредитованием испанские банки особенно увлеклись в начале века, когда в стране стал явно проявляться строительный бум. Когда же 5-6 лет назад на фоне уже назревшего мирового финансового кризиса этот бум закончился, спрос на жилье стал стремительно падать, а строительные компании – разоряться. Банкам, предоставившим им ранее массу кредитов, эти компании вместо денег были вынуждены возвращать так и не проданную недвижимость и незастроенные земельные участки.

В итоге многие банки оказались почти без денег, но – со множеством квартир, домов или пустырей на своих балансах. Соответственно, и экономика Испании осталась без банковских кредитов.

Тогда по настоянию других стран еврозоны, которые были готовы предоставить  Испании свои кредиты, здесь и задумались о состоянии «плохого банка». Профессор экономики Мадридского университете  имени Франсиско де Витория Томас Альфаро в свое время отмечал:

— С какой целью создается «плохой банк»? Можно сказать, что это делается для спасения нашей банковской системы.

Его задача – скупить у банков (естественно по цене ниже первоначальной) «проблемные» активы – ту самую недвижимость, которая числится на их балансах, но которая пока не находит спроса.

Таким образом, банки, получая реальные деньги, восстанавливают свои резервы и вновь смогут выполнять свою главную функцию – финансировать экономику.

Станет ли «плохой банк» благом? Разумеется!… Но – только в том случае, если он сможет выполнить поставленные перед ним задачи.

Вокруг планов создания в Испании «плохого банка» сразу возникли споры. В частности о том, кто будет финансировать его операции. Предполагалось, что первые деньги выделит государство, получив кредиты Евросоюза, но только в долг – в Испании и без того внушительный дефицит бюджета.

И одной из главных задач «плохого банка» стало скорейшее привлечение частных инвесторов. Но кто из них станет вкладывать деньги в недвижимость, пока, как многим казалось, нет никаких перспектив ее перепродажи, тем более с выгодой? Среди скептиков тогда оказался и один из менеджеров американского инвестиционного банка Morgan Stanley испанец Хавьер Гарсиа Карранса, привлеченный правительством в качестве эксперта. Вот его высказывание в отношении «плохого банка».:

— Необходимую сумму будет крайне трудно покрыть за счет частных инвесторов. Испанские риелторы сейчас разорены и не имеют средств для вложений. Так что надеяться можно лишь на иностранцев.

Но и здесь возникают препятствия. Во-первых зарубежные инвесторы плохо знают сектор испанской недвижимости, во-вторых, они с недоверием относятся к Испании в целом, учитывая кризисную ситуацию в стране.

Потенциальными инвесторами могли бы стать, например, крупные зарубежные финансовые компании, которые порой готовы рисковать ради высоких прибылей. Но и они, кроме рисков, в Испании ничего пока не находя: ведь здесь в лучшем случае можно рассчитывать лишь на 3% доход в ближайшие 15 лет…

Прямо противоположных оценок в отношении в стране «плохого банка» придерживался бывший министр экономики Испании и бывший исполнительный директор Международного валютного фонда Родриго Рато:

— Вновь создаваемая структура с самого начала обречена на успех, — убеждал он оппонентов, — поскольку любая недвижимость в Испании рано или поздно неминуемо подорожает.

Само по себе название «плохой банк» — неверное. Мы имеем дело с холдингом по продаже недвижимости, который, вне всяких сомнений, будет доходным. А то, что приносит этому бизнесу доход, вряд ли стоит называть «плохим».

Сниженные цены на недвижимость, предлагаемые холдингом, сформирует интерес к ней. Дело – за инвесторами. И они, без сомнения, найдутся, обеспечив и наш холдинг деньгами, и выгоду себе.

Первый же год работы в Испании «плохого банка» показал, что выкупленная им у испанских банков «проблемная» недвижимость оказалась вполне востребованной частными инвесторами – как испанскими, так и зарубежными. За 11 месяцев было продано 6,5 тысячи домов и квартир – хотя начать эти продажи предполагалось не ранее 205 года: до этого, как считалось, интереса к испанской недвижимости ожидать не стоит.

Всего, по плану, «плохой банк» за четверть века своего существования, то есть за период 2017 года, должен реализовать 86 тысяч домов и квартир. Таким образом, за первый же год продажи составили почти 8% от плана.

Крупнейшим покупателем стала американская частная инвестиционная компания H.I.G. Capital? Которая приобрела почти тысячу новостроек. А всего от зарубежных инвесторов «плохой банк» получил более 5 миллиардов евро.

Возможную сделку с ним сейчас обсуждает одна из крупнейших инвестиционных компаний мира – американская PIMCO. А по утверждению испанской ежедневной американской газеты Expansión, заинтересовался инвестициями в недвижимость Испании и миллиардер Джордж Сорос.

Выступая по случаю первой годовщины «плохого банка», его директор Белен Романа заявила, что первыми успехами банк, в основном, обязан не какой-то особой активной деятельности своих менеджеров, а общей ситуации в Испании. По ее словам, менее чем за два года антикризисных реформ страна в значительной степени смогла вернуть себе доверие мировых финансовых рынков, что и повлекло приток иностранного капитала.